18春学期（1709、1803）《房地产估价》在线作业-0002 试卷总分:100 得分:0 一、 单选题 (共 30 道试题,共 60 分) 1.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积
18春学期（1709、1803）《房地产估价》在线作业-0002
试卷总分:100 得分:0
一、 单选题 (共 30 道试题,共 60 分)
1.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。
A.100m2
B.50m2
C.60m2
D.80m2
2.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种
A.建筑物区分所有权
B.建筑物共同共有权
C.建筑物按份共有权
D.私有权
3.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）
A.名义价格
B.实际价格
C.市场价格
D.成交价格
4.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A.幅度
B.数额
C.比率
D.指数
5.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可
A.3个以上
B.5个以下
C.3～5个
D.3～10个
6.假设开发法的理论依据与（）相同
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.长期趋势法
7.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
A.物质折旧
B.外部性折旧
C.经济折旧
D.功能折旧
8.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体
A.实体、权益、区位
B.实物、权益、区位
C.实物、权益、位置
D.实物、权益、位置
9.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A.10.10%
B.7.90%
C.8.40%
D.11.90%
10.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A.甲
B.乙
C.甲、乙一样
D.无法判断
11.从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A.标准临街宗地
B.标准临街深度
C.标准临街宽度
D.路线价区段
12.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）
A.金融制度政策
B.利率
C.经济发展
D.汇率
13.长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A.商业性质
B.出租性质
C.价格无明显季节波动
D.价格有明显季节波动
14.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）
A.快速变现值价值
B.谨慎价值
C.在用价值
D.残余价值
15.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
16.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A.4367
B.4617
C.4446
D.4161
17.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A.供水、排水、电力、电信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力
18.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A.一种或一种以上
B.两种或两种以上
C.三种或三种以上
D.四种或四种以上
19.估价时点是由（）决定的
A.估价目的
B.估价师
C.委托人
D.估价机构
20.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635
21.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A.37．91
B.38．25
C.38．42
D.50
22.路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价
A.居住
B.商业
C.娱乐
D.工业
23.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
A.不可移动性
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
24.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。
A.600
B.625
C.650
D.675
25.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A.37
B.40
C.50
D.43
26.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。
A.2007年3月15日
B.2006年8月20日
C.签定估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的日期
27.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）
A.环境因素
B.自身因素
C.经济因素
D.外部因素
28.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样
29.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A.180
B.178.4
C.183.5
D.176.6
30.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
二、 多选题 (共 10 道试题,共 20 分)
1.路线价法中，选取标准宗地应符合（）等要求
A.一面临街
B.两面临街
C.土地形状为矩形
D.用途为所在区段具有代表性的用途
2.以下（）有助于把握最高最佳使用原则
A.替代原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
3.最高最佳使用必须同时符合的标准有（）
A.法律上许可
B.价值最大化
C.技术上可能
D.政策上允许
4.在现金流量折线法（）不独立显现出来
A.开发成本
B.销售税费
C.投资利息
D.开发利润
5.根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）
A.物质折旧
B.功能折旧
C.外在折旧
D.经济折旧
6.收益性房地产的价值高低主要取决于（）
A.已经获得净收益的大小
B.未来获得净收益的风险
C.未来获得净收益的大小
D.未来获得净收益期限的长短
7.累加法求取报酬率的公式为：报酬率等于无风险报酬率加上（）减去投资带来的优惠。
A.投资风险补偿
B.投资利润补偿
C.管理负担补偿
D.缺乏流动性补偿
8.争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。
A.给予回扣或折扣
B.提高服务质量
C.恰当的宣传
D.提升估价机构的品牌
9.在合法产权方面，应以（）为依据
A.房地产权属证书
B.委托人提供的书面证明
C.权属档案的记载
D.其他合法证件
10.求取报酬率的方法有多种，包括（）
A.长期趋势法
B.累加法
C.市场提取法
D.分部分项法
三、 判断题 (共 10 道试题,共 20 分)
1.某一地带有铁路，该地带如果是居住区．则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。（）
A.错误
B.正确
2.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）
A.错误
B.正确
3.搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（）
A.错误
B.正确
4.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。（）
A.错误
B.正确
5.通常把市场法求得的价值简称为市场价格。（）
A.错误
B.正确
6.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。（）
A.错误
B.正确
7.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）
A.错误
B.正确
8.估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。（）
A.错误
B.正确
9.专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任（）
A.错误
B.正确
10.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
A.错误
B.正确
